Un terrain pour construire !
Avec l'entreprise Thierry Bertili

Vous cherchez le terrain qui accueillera la demeure de vos rêves, celle que nous réaliserons conformément à vos souhaits. Vous allez donc visiter des parcelles proposées par des particuliers, mais aussi des terrains situés en lotissement. Si vous n’êtes pas encore fixé, vous avez une idée très précise de la zone géographique dans laquelle vous souhaitez bâtir ainsi que des éléments qui feront que vous choisirez ce terrain plutôt qu’un autre (proximité des transports, des écoles et des commerces, cadre verdoyant et au prix souhaité). Certes, ces considérations sont importantes mais ne négligez pas pour autant l’aspect technique (nature et qualité du sol). Par ailleurs, lisez attentivement les documents d’urbanisme qui peuvent vous donner de précieux renseignements (servitude, nombre de mètres carrés constructibles...).

Choisir votre terrain
Q : Concrètement, comment trouver un terrain ?
R : Examinez attentivement la presse spécialisée, voire la presse locale. Par ailleurs, vous pouvez contacter les aménageurs-lotisseurs mais aussi les constructeurs de maisons individuelles qui, pour satisfaire leur clientèle, essayent de recenser les terrains à vendre dans les différentes régions où ils construisent.

Q : Qu’est-ce qu’un terrain isolé ?
R : Le terrain isolé n’est pas forcément celui qui est en plein milieu des champs, en retrait de toute habitation. Il s’agit tout simplement d’un terrain mis en vente, souvent par des particuliers qui décident de s’en séparer. L’avantage du terrain isolé est qu’il peut accueillir n’importe quelle maison à condition de respecter les règles de construction en vigueur contenues soit dans le Plan d’occupation des sols, soit dans le Code de l’urbanisme. Ce genre de terrain n’est pas toujours viabilisé, c’est-à-dire qu’il n’est en principe pas raccordé aux réseaux collectifs d’eau potable, de gaz, d’assainissement, d’électricité et de téléphone. Vous devez dans ce cas prévoir des frais supplémentaires pour obtenir les raccordements aux équipements collectifs. De plus, il vous appartient de faire les démarches administratives nécessaires pour vous assurer qu’il s’agit bien d’une parcelle constructible.

De nombreux critères entrent en ligne de compte dans le choix d’un terrain.
Les documents d’urbanisme comportent des renseignements utiles.
Presse spécialisée, aménageurs, lotisseurs, notaires... autant de pistes pour trouver un terrain.

Un terrain isolé n’est pas forcément viabilisé. Pensez aux surcoûts.

Q : Et le terrain en lotissement ?
R : Si vous faites le choix d’un terrain en lotissement, vous aurez l’avantage d’acquérir une parcelle bénéficiant déjà d’éléments d’équi-pements. Les réseaux d’alimentation sont généralement réalisés. Cela ne vous dispensera pas de respecter les règles de construction (hauteur, superficie, orientation, nature des matériaux). Ces règles sont définies dans le règlement de lotissement et doivent être observées. L’achat se fera auprès d’un aménageur-lotisseur et non d’un particulier. Vous aurez l’assurance qu’il s’agit bien d’un terrain constructible spécialement aménagé pour y accueillir des constructions.

Précautions avant d’acheter
Q : Comment s’assurer que le terrain est constructible ?
R : Pour vous assurer que le terrain que vous convoitez est bien constructible, vous devez vous rendre au service urbanisme de la mairie du lieu de situation du terrain pour y consulter le Plan d’occupation des sols (POS). Ce document est fondamental. Il délimite le sol communal en différentes zones selon leur affectation (zone d’habitation, zone industrielle, zone agricole...) et précise si tel ou tel terrain est constructible. Vous pouvez en obtenir une copie.

Q : Pourquoi est-il conseillé de se procurer un certificat d’urbanisme ?
R : Il s’agit d’une garantie complémentaire. En effet, ce document reprend de manière plus détaillée ce qui est contenu dans le POS. Un certificat d’urbanisme « positif » signifie que le terrain est constructible. Et les règles énoncées dans le certificat d’urbanisme sont valables pendant une durée d’un an à compter de son obtention. Autrement dit, pendant la durée de validité de votre certificat, vous êtes certain d’obtenir votre permis de construire. Car n’oubliez pas que, même si le terrain est constructible, vous serez tenu de demander un permis de construire.

Q : Et comment l’obtenir ?
R : Pour obtenir ce certificat d’urbanisme, vous devez déposer une demande en mairie. Ce document vous sera délivré gratuitement dans un délai de deux mois à compter de votre demande.

Q : Quelle est la superficie exacte du terrain ?
R : Vous devez connaître la superficie exacte du terrain pour déterminer le nombre de mètres carrés que vous serez autorisé à construire. Attention ! La contenance indiquée dans le titre de propriété est indicative, au même titre que celle indiquée au cadastre. Il est donc conseillé de faire mesurer le terrain par un géomètre expert avant de l’acquérir. D’autant que le prix du terrain est souvent fixé au mètre carré.

Q : Quelle surface pourrez-vous construire ?
R : Vous n’êtes pas libre de construire sur la totalité du terrain. C’est le plan d’occupation qui vous donne cette indication. En effet, il fixe un coefficient d’occupation des sols (COS) qui vous permet de déterminer la surface de plancher constructible sur votre terrain. Pour connaître cette surface, il vous suffit de multiplier la superficie du terrain par le coefficient d’occupation des sols indiqué. Par exemple, pour un terrain de 1 000 m 2 avec un COS de 0,3, la surface de plancher que vous pourrez construire sera limitée à 1 000 x 0,3, soit 300 m 2 .
Attention ! Cette superficie comprend la somme des surfaces des planchers, épaisseur des murs de chaque niveau de construction comprise.

Un terrain en lotissement est déjà viabilisé et est forcément constructible.

• Pour savoir si un terrain est constructible, il faut consulter le Pos à la mairie.

• Les renseignements contenus dans un certificat d’urbanisme sont valables un an.

• Avant d’acquérir le terrain, faites-le mesurer par un géomètre-expert.

C’est le coefficient d’occupation des sols qui vous permet de savoir quelle surface de plancher vous pourrez construire.

Q : Sur quel sol faites-vous construire ?
R : Un beau terrain n’est pas forcément un bon terrain. Les natures du sol et du sous-sol doivent retenir toute votre attention car elles peuvent impliquer des fondations plus ou moins coûteuses. La construction sera en effet plus ou moins facile selon que le terrain est humide ou pas, pentu ou non, en contrebas ou en surplomb par rap-port à la voie publique, de forme rectangulaire ou tout en longueur. Pour plus d’information, n’hésitez pas à contacter la Direction départementale de l’équipement (DDE) qui possède en la matière une solide expérience. Leurs techniciens vous signaleront les zones sensibles et vous conseilleront utilement sur le type de fondation le mieux adapté. Enfin, vérifiez que le terrain n’est pas situé dans une zone à risques naturels (inonda-tions ou glissement de terrain). Pour cela, adressez-vous à la préfecture ou à la mairie du lieu de situation du terrain. Auprès de ces services, vous recueillerez des renseignements précis (canalisation souterraine, nappe d’eau, anciennes carrières, etc.).

Sachez que l'entreprise Thierry BERTILI procède à l' analyse du sol de votre terrain.

Q : Et pour les servitudes ?
R : Effectivement, le terrain peut être grevé d’une servitude, c’est-à-dire d’un droit détenu par votre voisin sur votre propriété. Parmi les nombreuses servitudes existantes, citons la servitude de passage (si la parcelle voisine est enclavée, par exemple) qui peut entraîner une décote de votre terrain. Le terrain peut également supporter une servitude d’écoulement des eaux vous obligeant à recevoir les eaux naturelles provenant d’un terrain ou de la voie publique situés au-dessus du vôtre. Par ailleurs, lors de l’édification de votre maison, vous devrez observer la réglementation concernant les vues sur la propriété voisine, c’est-à-dire les distances à respecter pour ouvrir une fenêtre sur le fonds voisin.

SCHÉMA 1

LE TERRAIN A EST ENTOURÉ DES PARCELLES B, C ET D QUI APPARTIENNENT À D’AUTRES PROPRIÉTAIRES : IL EST DONC ENCLAVÉ PUISQU’IL EST IMPOSSIBLE D’ACCÉDER À LA RUE SANS POUVOIR PASSER CHEZ L’UN DES VOISINS.

SCHÉMA 2

LE DROIT DE PASSAGE EST FIGURÉ EN POINTILLÉ. DEUX FONDS SONT TRAVERSÉS POUR QUE LE PROPRIÉTAIRE DU TERRAIN A PUISSE ACCÉDER À LA ROUTE. EN PASSANT PAR LA PARCELLE D, ON N’AURAIT DÉRANGÉ QU’UNE PROPRIÉTÉ MAIS LE TRACÉ AURAIT ÉTÉ PLUS LONG.

SCHÉMA 3

CEPENDANT, SI POUR TRAVERSER LES FONDS B ET C ON DOIT FORTEMENT ENDOMMAGER CES DEUX TERRAINS (PLANTATIONS DE BEAUX ARBRES, PAR EXEMPLE), LE PASSAGE POURRA ÊTRE FIXÉ SUR LE TERRAIN D SI CELUI-CI N’EST PAS BÂTI OU EST INEXPLOITÉ.

Attention à la nature du sol et du sous-sol ! Elle peut entraîner des surcoûts en matière de fondations.

La Direction départementale de l’équipement peut vous fournir de précieux renseignements.

Renseignez-vous sur l’existence d’éventuelles servitudes avant de construire.