Bâtir un bon crédit, c’est commencer par établir un plan de financement. Vous connaîtrez ainsi le montant des fonds dont vous pouvez disposer et donc chiffrer le montant possible de l’opération. Il vous restera alors à faire le tour des banques pour obtenir un crédit sur mesure.

Vos économies

Un apport personnel important permet d’obtenir de bonnes conditions d’emprunt.

Q : Monter un plan de financement, oui... Mais par où commencer ?
R : Faites le compte de la somme que vous pouvez investir dans votre projet sans emprunter. C’est votre apport personnel. Plus il sera important, meilleures seront les conditions que vous consentira la banque.

Le prêt à taux 0 % est constitutif d’apport personnel.

Q : L’apport personnel est insuffisant, voire inexistant. Comment faire ?
R : Généralement, les banques demandent qu’au moins 10 % de l’opération soient financés par vos économies. En pratique, 20 à 30 % d’apport sont particulièrement appréciés. Si votre bas de laine n’est pas suffisamment garni, un certain nombre de petits prêts permettent de gonfler votre apport. Il s’agit principalement du prêt 1 % logement, du prêt fonctionnaire, des prêts des caisses de retraite et des prêts départementaux. Le prêt à taux 0 % est également assimilé à des fonds propres. Enfin, si vos revenus sont suffisants, certains établissements financiers accepteront de vous prêter 100 % de l’opération. Ce qui est plus cher.
Bon à savoir : Votre famille vous prête de l’argent ? Veillez à rédiger par écrit les conditions du prêt et notamment ses modalités de remboursement.

Votre capacité d’endettement

Q : Et après l’inventaire de ses économies, quel est le critère à respecter ?
R :Déterminez votre capacité de remboursement. Listez d’un côté l’ensemble de vos ressources et de l’autre vos dépenses et charges. Vous évaluerez ainsi le montant maximal que vous pourrez consacrer chaque mois au remboursement. Règle d’or : respectez votre capacité d’endettement qui ne doit pas dépasser 30 % de vos revenus. Au-delà, il y a risque de surendettement

Coups de pouce financiers .

Q : Peut-on bénéficier d’aides de l’État ?
R : Il existe deux types de prêts aidés par l’État, les prêts conventionnés et le prêt à taux 0 %. Vous pouvez soit obtenir un Prêt conventionné classique (PC), soit un Prêt à l’accession sociale (PAS). Point commun : ils ouvrent droit à l’Aide personnalisée au logement (APL). Pour en bénéficier, le prix d’achat du bien ne doit pas dépasser un certain montant au mètre carré auquel s’ajoutent, pour le PAS, des conditions de ressources.
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À noter : Les prêts épargne-logement issus d’un compte (CEL) ou d’un plan (PEL) entrent également dans cette catégorie. Après une période d’épargne, vous avez droit à un prêt dont le montant et la durée dépendent des intérêts acquis. Quant au taux, il dépend de la date de souscription.

Q : Et le prêt à taux 0 % ?
R : C’est une avance remboursable sans intérêt. Son montant ne peut pas dépasser 20 % d’un prix maximal d’opération fixé en fonction de la composition familiale et de la zone géographique. En outre, l’endettement lié à ce prêt ne doit pas être supérieur à 50 % des autres prêts immobiliers dont la durée de remboursement est supérieure à deux ans.

PLAFONDS DES REVENUS IMPOSABLES
Nombre de personnes du ménage Ile-de-France Régions
1 145 000 124 300
2 186 400 165 700
3 207 100 186 400
4 227 800 207 100
5 et plus 248 500 227 800

À noter : Le prêt à taux 0 % ne peut financer le seul achat du terrain. Autrement dit, il doit concerner à la fois l’acquisition du terrain et la construction de la maison.
Pour bénéficier de cette aide de l’État, votre revenu imposable N – 2 (soit celui de 1998 pour une demande en 2000) ne doit pas dépasser certains plafonds déterminés là encore en fonction de la composition du ménage et du secteur géographique (par exemple, pour un ménage de quatre personnes : 227 800 F en Ile-de-France et 207 100 F en régions).
Dernier point : le remboursement du prêt varie selon vos ressources. Ainsi, les revenus les plus modestes bénéficient d’un différé de remboursement.

Le prêt à taux 0 % est une avance remboursable sans intérêt.

Ce prêt est octroyé en fonction de certains plafonds d’imposition.

Avant de vous décider pour tel ou tel établissement bancaire, faites jouer la concurrence.

Taux fixe ou taux variable, à vous de choisir.

Revenu imposable (en francs) % de l’avance différée Durée de remboursement
du différé % de l’avance non différée Durée maximale de remboursement de la part non différée
moins de 82 901
82 901 à 103 600
103 601 à 124 300
124 301 à 145 000
145 001 à 165 700
165 701 à 186 400
186 401 à 207 100
207 101 à 227 800
227 801 à 248 500 100 %
75%
50%
--
--
--
--
--
--

48 mois
36 mois
24 mois
--
--
--
--
--
--

--
25%
50%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
15 ans
15 ans
14 ans et 6 mois
12 ans
10 ans
7 ans
6 ans
6 ans
6 ans

Les prêts du secteur libre

Q : S’agissant des prêts traditionnels, comment faire son
choix ?
R : Les banques rivalisent d’imagination pour proposer des financements à la carte. D’où la floraison, ces dernières années, de formules de financement toutes plus originales les unes que les autres. Vous devez donc faire jouer la concurrence.

Q : Faut-il privilégier un taux fixe ou un taux variable ?
R : Avec un taux fixe, vous privilégiez la sécurité. En effet, vous connaissez dès le départ le taux du crédit, le montant des mensualités et la date d’échéance du prêt. En cas de hausse, vous êtes protégé. Mais vous ne profitez pas des baisses éventuelles. Ce qui n’est pas le cas avec un taux variable. En effet, il suit l’évolution d’un indice sur lequel il est indexé (l’Euribor depuis le 1 er janvier 1999). Toutefois, pour éviter que les mensualités ne s’envolent, les banques ont créé des formules avec des plafonds à la hausse. Mais prudence, car cette souplesse a un coût... Conseil : Si vous choisissez un taux variable, veillez à ce que soit prévue au contrat la possibilité de passer en taux fixe à tout moment. Si vous optez pour un prêt longue durée, le taux fixe est préférable.