Les Assurances : ce que vous devez savoir avant de construire ...

Tout constructeur à un devoir de conseil. Cette obligation tacite n’a nullement besoin d’être textuellement rappelée dans un contrat ou dans un devis pour déployer toutes ses conséquences juridiques.

Cette obligation de conseil, ou d’information n’apparaît qu’en filigrane dans le code civil.
Soucieux d’interférer dans un rapport de force qui tournait trop souvent à l’avantage du professionnel, le législateur hexagonal n’a jamais caché ses préférences pour une règle protectrice destinée à informer le consommateur.

Notre démarche étant d’informer celui-ci. En effet il en résulte que les modalités d’exécution des contrats de toute nature doivent se traduire chez le professionnel par un effort visant à informer son client le plus clairement et le plus loyalement possible.

Ce souci d’information requiert une démarche réellement active de notre part, dans la mesure ou il ne s’agit pas seulement de répondre aux questions que pose le non-professionnel, mais d’anticiper sa méconnaissance légitime en attirant son attention sur tel ou tel problème qui ne lui viendrait pas immédiatement à l’esprit.

COMMENT FONCTIONNE L’ASSURANCE CONSTRUCTION

POUR QUI ?

La loi du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta, a instauré des obligations en matière d'assurance construction aussi bien pour le constructeur, que pour le particulier :

- pour le constructeur: il doit couvrir sa responsabilité décennale
- pour le particulier: il doit souscrire un contrat de dommages ouvrage

L'assurance dommages ouvrage a pour but de garantir, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement des travaux de réparation des dommages subis.
Cette assurance est valable, non seulement pour le propriétaire de l'ouvrage, mais aussi pour les propriétaires successifs. Seul l'état, lorsqu'il "construit pour son compte" échappe à cette obligation d'assurance. Les professionnels qui contreviennent à cette obligation sont, quant à eux, passibles de sanction pénale.
Les sanctions pour défaut d'assurance dommages ouvrage sont identiques à celles qui sont prévues pour défaut de l'assurance responsabilité décennale, à deux particularités près:
- les sanctions pénales ne visent pas le simple particulier construisant un logement pour l'occuper lui-même ou le faire occuper par sa proche famille.

le particulier est cependant passible d'une sanction indirecte le jour où il vendra sa maison car la mention de l'existence ou de l'absence d'assurance est présente sur l'acte de vente. En cas d'absence de garantie, l'immeuble peut subir une moins value qui restera à la charge du vendeur.

POUR COMBIEN DE TEMPS ?

L'assurance dommages ouvrage doit être souscrite avant l'ouverture du chantier, afin que la garantie débute de la fin de la période de parfait achèvement (c'est à dire un an après la réception du chantier justifiée par le PV de réception signé) jusqu'à la fin de la période décennale (10 ans après la réception). De plus, si des dommages surviennent dans une période comprise entre l'ouverture du chantier et un an après la réception, des garanties exceptionnelles sont prévues.

POUR QUELLES GARANTIES ?

Les garanties légales obligatoires concernent les travaux de réparation des dommages "de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs" et concernant:
- solidité de l'ouvrage
- impropriété à la destination
- solidité des éléments d'équipements indissociables
- effondrements résultants d'un vice de construction

1- L’ASSURANCE DOMMAGES OUVRAGE

POUR QUI ?

La loi du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta, a instauré des obligations en matière d'assurance construction aussi bien pour le constructeur, que pour le particulier:
- pour le constructeur: il doit couvrir sa responsabilité décennale
- pour le particulier: il doit souscrire un contrat de dommages ouvrage
L'assurance dommages ouvrage a pour but de garantir, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement des travaux de réparation des dommages subis.
Cette assurance est valable, non seulement pour le propriétaire de l'ouvrage, mais aussi pour les propriétaires successifs. Seul l'état, lorsqu'il "construit pour son compte" échappe à cette obligation d'assurance. Les professionnels qui contreviennent à cette obligation sont, quant à eux, passibles de sanction pénale.
Les sanctions pour défaut d'assurance dommages ouvrage sont identiques à celles qui sont prévues pour défaut de l'assurance responsabilité décennale, à deux particularités près:
- les sanctions pénales ne visent pas le simple particulier construisant un logement pour l'occuper lui-même ou le faire occuper par sa proche famille .

le particulier est cependant passible d'une sanction indirecte le jour où il vendra sa maison car la mention de l'existence ou de l'absence d'assurance est présente sur l'acte de vente. En cas d'absence de garantie, l'immeuble peut subir une moins value qui restera à la charge du vendeur.

POUR COMBIEN DE TEMPS ?

L'assurance dommages ouvrage doit être souscrite avant l'ouverture du chantier, afin que la garantie débute de la fin de la période de parfait achèvement (c'est à dire un an après la réception du chantier justifiée par le PV de réception signé) jusqu'à la fin de la période décennale (10 ans après la réception). De plus, si des dommages surviennent dans une période comprise entre l'ouverture du chantier et un an après la réception, des garanties exceptionnelles sont prévues.

POUR QUELLES GARANTIES ?

Les garanties légales obligatoires concernent les travaux de réparation des dommages "de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs" et concernant:
- solidité de l'ouvrage
- impropriété à la destination
- solidité des éléments d'équipements indissociables
- effondrements résultants d'un vice de construction
Cependant, compte tenu de l'étendue des dommages possibles, la qualification sur la nature d'un dommage reste souvent le privilège du juge du fond.
Quelques garanties facultatives peuvent être proposées:

Les dommages matériels entraînant la mise en jeu de la garantie de bon fonctionnement (dommages concernant les éléments d'équipement que l'on peut enlever, démonter ou remplacer sans détériorer les éléments constitutifs).

Les dommages immatériels (préjudice pécuniaire résultant de la privation d'un droit, d'un service rendu par un immeuble ou de la perte d'un bénéfice) consécutifs aux dommages matériels.

POUR QUEL MONTANT ?

Le montant de la garantie est limité au coût total de la construction, revalorisé pour tenir compte de l'évolution générale des coûts de construction entre la date de souscription du contrat et celle de la réparation du sinistre. Cependant, de nombreux contrats contiennent une clause limitant à 10% par an le jeu de la variation de l'indice.
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2-LA RESPONSABILITÉ DECENNALE

En cas de dommage d'ordre décennal, le ou les constructeurs sont responsables de plein droit. L'acquéreur de l'ouvrage est dispensé de prouver la faute du ou des constructeurs. Cette présomption de responsabilité pour le constructeur s'exerce pendant dix ans, d'ou le nom de responsabilité décennale.
Cette responsabilité décennale couvre tous les dommages graves relevant de la fonction "construction" des ouvrages de bâtiment et de génie civil qui:
- compromettent la solidité de l'ouvrage et affectent les éléments de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert
- ou le rendent impropre à sa destination, lorsque le dommage affecte l'ouvrage dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipements.

3- LES DIFFERENTES PHASES DE CONSTRUCTION

La phase avant travaux :

Avant d'entreprendre des travaux, il y a un certain nombre de démarches et d'études à faire:

- démarches administratives: permis de construire, autorisation de l'urbanisme, consultation du cadastre.
- démarches financières: obtention du (des) prêt(s)
- démarches études techniques qui sont du ressort:
- des géomètres qui implantent le bâtiment
- des géologues qui font l'étude du sous-sol
- des ingénieurs conseils qui assurent des études spécialisées
- des bureaux d'études techniques (BET)

La déclaration d'ouverture de chantier (DROC)

C'est le deuxième volet du permis de construire: il faut l'envoyer à la mairie. A cette date, les travaux commencent à être éxécutés.

La phase pendant les travaux :

Cette phase se divise en différentes étapes:

les fouilles, les fondations, le gros oeuvre, la mise hors d'eau, le second oeuvre, les finitions, la voiries et les réseaux divers (VRD)

Le financement est progressif pour la plupart des chantiers. Régulièrement (en général, tous les mois) il est procédé à des situations: chaque éxécutant remet une facture. Le maître d'oeuvre, est chargé de les vérifier, puis de les présenter au maître d'ouvrage (vous) pour paiement.

La réception:

Cet aspect va être développé dans le chapitre suivant: il est capital C'est l'acte par lequel le maître d'ouvrage déclare accepter (avec ou sans réserve) l'ouvrage.

4- LA RECEPTION ET LES RESERVES

En matière d'assurance construction, la notion de réception des travaux est fondamentale.

Il s'agit de l'accord donné par le maître de l'ouvrage (généralement vous) à l'entrepreneur sur la bonne éxécution du marché et des travaux.
Elle vaut acceptation des conditions apparentes de réalisation de l'ouvrage.
La pratique fait dire qu'il est très important de rédiger un procès verbal de réception avec l'entrepreneur, car cet acte détermine la nature de la garantie qui sera mise en jeu en cas de sinistre (décennale, dommages ouvrage, dommages avant réception).

Si le propriétaire constate le jour de la réception des défauts ou des vices il peut les spécifier sur le PV de réception.
Ces réserves doivent être levées dans l'année de garantie de parfait achèvement.

En l'absence de PV de réception, l'article 1792-6 du code Civil laisse subsister la possibilité d'une réception tacite (cc, 3ème chambre - 16.07.87), ce qui n'est pas à l'avantage du maître d'ouvrage.

Voir le dossier du mois de janvier :
Tremblement de terre, seisme et construction parasismique...

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